Achat d’une nouvelle maison, travaux de rénovation, rachat de prêt immobilier, investissement locatif…
Comment s’y prendre ? Comment ça marche ? Chez Karma Finance, nous savons qu’il est toujours bon d’être accompagné et conseillé par un courtier en crédit à chaque étape de la vie. Au travers de cas concrets et réels, nous illustrons les situations les plus fréquentes rencontrées par nos courtiers et partageons avec vous et de façon exclusive toute notre expertise.
Comme près de 4 Français sur 10, vous envisagez l’achat d’une résidence secondaire ? Une villa à la mer ou un chalet au ski, ça fait rêver, mais attention, c’est un projet qui doit être mûrement réfléchi car il entraîne des charges mensuelles supplémentaires qui impacteront vos revenus.
Pour autant, il n’est pas interdit de se faire plaisir, d’autant plus qu’avec la location saisonnière, l’investissement peut se révéler particulièrement rentable.
Les résidences secondaires sont définies au sens fiscal. Il s’agit des locaux meublés, affectés à l’habitation, non occupés en permanence et soumis à la taxe d’habitation. Ils peuvent appartenir à des personnes ayant leur résidence principale en France ou à l’étranger.
Le saviez-vous ? En France, un logement sur dix est une résidence secondaire au sens fiscal. Ces résidences se trouvent sur le littoral (40 %) ou en altitude (16 %), mais aussi dans les intercommunalités les plus densément peuplées, hors littoral et montagne, pour 12 % d’entre elles.
Achat d’une résidence secondaire : ce qu’il faut savoir
Des frais non négligeables
Une résidence secondaire peut s’avérer être un plaisir coûteux. Lors de l'acquisition, prenez bien soin d'évaluer les éventuels travaux, et n'oubliez pas d'intégrer les coûts liés à l'aménagement de votre bien.
Les aides à la rénovation énergétique mises à disposition par l’Etat ne s’adressent pas aux résidences secondaires. Tous ces coûts seront donc à inclure dans votre budget.
Parmi les frais annexes que vous devez prévoir, comptez les dépenses d’entretien courant, les dépenses en eau et en énergie, les éventuelles charges de copropriété, internet, etc.
Aussi, nous vous conseillons de vous renseigner sur les taxes que vous aurez à payer sur votre résidence secondaire : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou encore, le cas échéant, taxe sur les logements vacants. Les communes qui prévoient une taxe sur les logements vacants peuvent en outre appliquer une majoration de la taxe d’habitation, entre 5 et 60 %.
Des solutions de financement
Les organismes de crédit sont favorables au financement d'une résidence secondaire, à partir du moment où vous avez la capacité de remboursement.
Les taux de prêt immobilier restent les mêmes, que ce soit pour une résidence principale ou une secondaire et sont d’ailleurs particulièrement intéressants en ce moment. Afin de pouvoir valider votre capacité de financement, la banque va regarder que votre endettement ne dépasse pas les normes de risques en vigueur.
Contrairement au financement d’une résidence principale, et dans le cadre de l'acquisition de votre résidence secondaire, vous ne pourrez bénéficier d'aucun prêt aidé (prêt à l’accession sociale (PAS), du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné et prêt Action Logement).
Vous souhaitez entreprendre une demande de crédit immobilier ?
Accédez en une seule fois à toutes les offres de nos partenaires bancaires, négociées pour vous sur-mesure par votre courtier Karma Finance.
Le + Karma : vous pouvez aussi réaliser une demande d’étude de dossier en ligne en seulement 2 minutes !
Une fois votre résidence secondaire acquise, vous pouvez être amené à décider de la louer de façon saisonnière ou épisodique et d'en tirer des bénéfices.
Dans ce cas, il faudra déclarer les revenus perçus et choisir en tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) le meilleur régime fiscal.
Les recettes locatives devront être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quel régime fiscal choisir en statut LMNP ?
Deux solutions sont envisageables :
Solution 1 : Location régime micro-BIC
- 72 600 € de revenus locatifs annuel maximum pour une location classique et 176 200 € en location de tourisme
- Charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière…) non déductibles
- Abattement de 50% sur vos recettes locatives et jusqu’à 70% sur les locations de tourisme
La déclaration annuelle des revenus de votre location en LMNP sous le régime micro-BIC s'établit avec le formulaire 2042C pro en remplissant la case relative au total des loyers perçus. Le fisc se chargera lui-même de déduire l’abattement.
Solution 2 : Location régime réel
Contrairement au régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles. Attention cependant car toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs meublés : elles doivent intervenir dans le cadre de l’exploitation de votre bien et être justifiées par des factures.
Avec le statut LMNP en régime réel, vous avez l’opportunité de déduire vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés, les charges de copropriété, etc. Mais l’avantage majeur de ce régime pour les bailleurs reste la déduction des amortissements du bien immobilier : pour tenir compte de l’usure et de la perte de valeur d’un bien, l’administration fiscale autorise la déduction annuelle d’une fraction du prix d’achat de l’immeuble sur les recettes de la location en LMNP.
Mais, sachez que le régime réel implique de tenir une comptabilité rigoureuse. Le mieux est de la confier à un expert-comptable, ce qui vous évitera un redressement fiscal en cas d’erreur.
Fiscalité à la revente
Contrairement à votre résidence principale, si vous revendez votre résidence secondaire plus chère que ce que vous l’avez acheté, vous réaliserez une plus-value. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu qui s’élève à 19% ainsi que des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à hauteur de 17,2%. Elle est néanmoins corrigée par un abattement pour durée de détention qui s'applique au-delà de la 5ᵉ année.
Pour calculer la plus-value brute, on soustrait le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé.
- Le prix de vente corrigé :
Il intègre tous les montants que l’acquéreur vous doit et qui sont mentionnés dans l’acte de vente (prix de vente, indemnités d’éviction par exemple), il est ensuite déduit des frais de cession à votre charge (diagnostics obligatoires, frais de cession divers, TVA..).
- Le prix d’acquisition corrigé :
Il intègre les frais d’acquisition comme les frais de notaire et le coût des éventuels travaux d’agrandissement, d’aménagement, de construction et d’amélioration, à condition de fournir les factures concernées, qui doivent être assujetties à la TVA et postérieure à la date d’acquisition.
Votre bien est exonéré d’impôt sur le revenu au terme d’un délai de détention de 22 ans, tandis qu’il est exonéré de prélèvements sociaux au terme d’un délai de détention de 30 ans.
Karma Finance, expert en courtage immobilier sur Toulouse et sa région
Avez-vous d’autres questions pour nos experts ? Vos conseillers sont disponibles du lundi au vendredi de 9h à 18h par téléphone au 05 67 76 46 21 ou par mail à l’adresse contact@karma-finance.com.
Spécialistes dans le domaine du prêt immobilier, nous vous aidons à trouver la solution la plus avantageuse pour vous. Nous réalisons une étude de financement personnalisée et gratuite pour chaque projet. Vous êtes ainsi libéré de toute démarche administrative et commerciale et vous bénéficiez des meilleures conditions du moment !